יום שישי, 25 באפריל 2014

סקירת של שוק הנדל"ן ביפו, אביב 2014 חלק שני --- גיליון 5 תאריך 25.4.14


קירת של שוק הנדל"ן ביפו, אביב 2014 חלק שני
 
אנו ממשיכים את סקירת שוק הנדל"ן ביפו, אביב 2014, והפעם נביט על מתחם שוק הפשפשים.
מה השתנה באזור שוק הפשפשים במהלך השנים האחרונות?
כדאי לקנות? כדאי להשקיע?
כתבה שניה בסדרה.
לגור בשוק הפשפשיםניתן אולי לומר כי מתחם שוק הפשפשים הוא זה שעשה את השינוי התודעתי הגדול ביותר באשר  לאטרקטיביות הנדל"נית של יפו  ואת השינוי  המעשי בפועל שהביא לעליית הביקושים ביפו, הן לנדל:ן למגורים והן לנדל"ן מסחרי .   
שוק הפישפשים, שהורכב בזמנו בעיקר מרוכלים, עשה שינוי של 180מעלות והפך למתחם חם במיוחד בקרב יזמים ופרטיים ש'גילו' את הפוטנציאל הרב בו ועוררו ביקושים.
רק לפני שבע, שמונה שנים, אם היית מציע לאדם מן הישוב לגור בשוק הפשפשים, היית זוכה למבט משועשע, כאילו סיפרת לו בדיחה.
כל הפרטים בכתבתו המלאה של אריה שפר בפורטל יפו - לקריאת הכתבה לחצו כאן
יש מציאות ביפו - צריך לדעת לזהות
ישנה טענה כי אין למצוא יותר מציאות ביפו.
הכל יקר, הכל כבר עלה מאד.
אבל מציאות, רבותיי, זה תמיד משהו שמזהים בדיעבד.
לפני כחצי שנה העלינו למכירה דירת גן מתוקה ברחוב לה מרטין ביפו.
65 מ"ר דירה, חצר 25 מ"ר ואפילו גג צמוד מעליה בשטח 76 מ"ר עם זכויות בניה.
אלא מה?
הדירה נראתה זוועה.

הבעלים גר אי שם בחו"ל, והדירה עמדה נטושה במשך שנים.
חלון נפרץ, התכולה נבזזה, הכל היה זרוק על הרצפה במשך שנים.
לכלוך, ריקבון, ג'וקים ומה לא.

לפני שהוצאנו את הדירה למכירה, דאגנו לניקוי יסודי של המקום.
כמה פועלים עבדו במשך יום שלם והקימו הר זבל לתפארת, מחוץ לנכס.
אבל עדיין, המקום נראה עלוב למדי.

כמה וכמה לקוחות ראו את הנכס ולא רצו לשלם את המחיר המבוקש.
לבסוף, הגיע יזם צעיר ונמרץ, ראה, התלהב וסגר במקום.

מכאן התחילה סאגה של תקלות - כל פעם מסוג אחר, כנהוג בעסקאות נדל"ן בארצנו.
לאחר מספר חודשים הושלמה סוף סוף העסקה, והקונה המאושר נכנס למקום ושיפץ אותו.

הרצפה המקורית התגלתה במצב מצוין, מאחורי חיפו דיקטים התגלו חלונות קשת מרהיבים, החצר הפכה לנעימה, ובתוך זמן קצר היתה הדירה ראויה למגורים.

לאחר השיפוץ, שנערך בהשקעה כספית סבירה ביותר, הושכרה הדירה בקלות במחיר של 5,000 ש"ח למ"ר.

אז נשאלת השאלה: מדוע אומרים שאין יותר מציאות ביפו?
הנה לכם מציאה של ממש.
צריך רק עין רגישה, לב חפץ, נועזות קלה ולא הרבה מדי כסף.
היום, שווה הנכס לפחות 1.65 מיליון ש"ח.
כמו שאמרנו - הזדמנויות מתגלות לעין כל - רק בדיעבד.
עוד נכסים מעניינים ביפו 
לנכסים נוספים ביפו וליצירת קשר עם נדל"ן הים התיכון - לחצו כאן 
לא רשומים עדיין לניוזלטר? לחצו כאן
דירת 4 חדרים 100 מ"ר עם מעלית ומרפסת במיקום טוב ביפו 2,500,000 ש"ח
דירת לופט מעוצבת להפליא בצפון שדרות ירושלים 1,800,000 ש"ח
דירת גג קלאסית 90 מ"ר ומרפסת 30 מ"ר לים בדרום יפו 1,950,000 ש"ח
דירת גג מעוצבת במתחם שוק הפשפשים, 100 מ"ר + 30 מ"ר מרפסת, חניה ומעלית. 4,000,000 ש"ח

יום שישי, 11 באפריל 2014

סקירה של שוק הנדל"ן ביפו אביב 2014, תוצאות מכרז גיליון 4 תאריך 11.4.2014

אריה שפר מגיש סקירה של שוק הנדל"ן היפואי, מהדורת אביב 2014 והשוואת הימורי תוצאות המכרזים לתוצאות בפועל

גיליון 4 תאריך 11.4.14
קירה של שוק הנדל"ן ביפו, אביב 2014
 
אנו מעלים סקירה תקופתית של מצב שוק הנדל"ן ביפו
בחלק הראשון נדון בחלקה הצפוני – שכונת נגה, רזיאל והשעון ויפו העתיקה.

יפו הולכת ומתחזקת מיום ליום, ואלו חדשות ידועות.
האחות הדחויה של תל אביב במשך שנים רבות, השילה מעצמה את רוב הסטיגמות, שגררו את המשפט המפורסם "השתגעת לגור ביפו?"
מעולם לא היתה יפו אטרקטיבית כל כך, קרוב ללב הקונצנזוס.
מי זוכר את מהומות אוקטובר 2,000 שריסקו את יפו ואת הנדל"ן היפואי, עת השוק חווה ירידות מדהימות של עד 65% משווי נכסים בעג'מי.

יפו רוכבת על גל המאמץ וההשקעה של עיריית תל אביב-יפו, השקעה מתמשכת שלא נפסקה לרגע מאז נכנס חולדאי לתפקידו.
במקביל, קטר הנדל"ן הדוהר דחף עוד משקיעים לשוק וגרם לרבים להביט דרומה מתל אביב, פשוט משום בעיר עצמה הפך הכל להיות יקר, באופן שלרבים הינו בלתי אפשרי.

אז מה יש לנו ביפו היום?
כאמור, נתחיל במרחש ביפו העתיקה ומתחם נוגה, ובכתבות האחרות נמשוך דרומה משם.
כל הפרטים בכתבתו המלאה של אריה שפר בפורטל יפו - לקריאת הכתבה לחצו כאן
תוצאות מכרזי הנדל"ן - והשוואה להערכות המקודמות
זוכרים איך אריה שפר העז לפרסם בפומבי את הערוכתיו לתוצאות שלושת המכרזים האחרונים ביפו?
האמת - יצא לא רע.
בואו נראה מה היו ההערכות ומה שולם בפועל:

מכרז חוזר למכירת מבנה תפוס, גגות וזכויות בנייה, ברחוב טולוז, גבעת עליה.
הערכת מספר הצעות: 3 הצעות.
מספר הצעות  בפועל: 2 הצעות.
הערכת מחיר זכייה: 1.67 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ.
מחיר זכייה  בפועל: 1.61 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ.

מכרז למכירת דירת גג קטנה, עם נוף וזכויות בנייה, ברחוב דודאים, עג'מי.
הערכת מספר הצעות: 3 הצעות.
מספר הצעות  בפועל: 3 הצעות.
הערכת מחיר זכייה: 840,000   ש"ח בתוספת מע"מ.
מחיר זכייה  בפועל: 1,111,111 ש"ח בתוספת מע"מ.
יש לציין כי במקרה זה, היו שתי ההצעות שלא זכו באזור 460,000 ש"ח ו- 610,000 ש"ח.
החברה הזוכה היא של בעלים חרדים מבני ברק - שאת זה דווקא אריה ניחש לא רע בכלל.

מכרז חוזר למכירת בית בשטח כ- 60 מ"ר עם חצר בשטח של כ- 60 מ"ר נוספים וזכויות בנייה, ברחוב באר שבע במזרח יפו. 
הערכת מספר הצעות: 11 הצעות.
מספר הצעות  בפועל: 9  הצעות.
הערכת מחיר זכייה: 1.265 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ.
מחיר זכייה  בפועל: 1.050 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ.
 
לכתבה המלאה - לחצו כאן
עוד נכסים מעניינים ביפו 
לנכסים נוספים ביפו וליצירת קשר עם נדל"ן הים התיכון - לחצו כאן 
לא רשומים עדיין לניוזלטר? לחצו כאן
דירת ענק אותנטית ומדהימה בשכונה המרונית ביפו בהזדמנות נדירה 4,500,000 ש"ח
דירת גן עם חצר ונוף לים בשכונה המרונית ביפו - ממש כמו בית פרטי! 4,250,000 ש"ח
דירת גן מפוארת בת 7 חדרים ומרפסת 50 מ"ר עם נוף לים, בקו שני 4,500,000 ש"ח
דירת לופט עם מרפסת גינה בשכונה המרונית ביפו - עוצרת נשימה! 7,000 ש"ח


יום שבת, 5 באפריל 2014

הימור על תוצאות מכרזים ביפו - גיליון 3 5.4.2014

הימור על תוצאות מכרזים ביפו ומה היתרונות והחסרונות של נכס רב מורכבות

גיליון 3 תאריך 5.4.14
הימור על תוצאות מכרזים ביפו
 
תוצאות מכרזי נדל"ן קשות מאד לניבוי.
העובדה שההצעות מוגשות במעטפות אטומות ללא תהליך התמחרות, יכולה לגרום לתנודות חריפות במחיר המוצע, למעלה או למטה.
מה יקרה, משל, בנכס בו היתה מעין "הפגנת דיירים" בזמן סיור המתעניינים טעם עמידר?
ואם מדובר במכרז רביעי, כאשר בכל המקרים הקודמים לא הוגשה אף הצעה?
ואיך יתמחר הציבור בית קטן וחמוד, עם חצר וזכויות בנייה, מזרחית לשדרות ירושלים?

נעשה כאן ניסיון פומבי לנבא את תוצאות מכרזים אלו, בסגנון "מנחשי הטוטו" בטורים המתפרסמים לפני פתיחת מחזור משחקים. מעניין יהיה להשוות את ההערכות לתוצאות בפועל, שבוודאי יתפרסמו בשבוע הבא.
כל הפרטים בכתבתו המלאה של אריה שפר בפורטל יפו - לקריאת הכתבה לחצו כאן
זו חנות? זו דירה? ומה המחיר?
פעם, לפני שהנכסים המסחריים ביפו הפכו להיות מבוקשים, היה חלומו של כל בעל חנות - להפוך אותה לדירה.
לא מעט "דירות" כאלו הוסבו מחנויות, ללא היתר.
עם זאת, בחלק מהמקומות נעשה הדבר כחוק. רק לאחרונה נמכרה דירה שכזו בשטח של כ- 40 מ"ר ברחוב יהודה הימית. 

לאחרונה, קיבלנו לשיווק בלעדי דירת גן חמודה ביותר בצפון צפון יפו, במחיר של 1.85 מיליון ש"ח.
אבל רגע אחד - ממש בשנייה האחרונה התברר לנו שיש להוסיף מע"מ למחיר...
90 מ"ר דירה, אך מתוכם 25 מ"ר אינם רשומים. איך מכמתים זאת?
בנוסף, יש לנו חצר פרטית בשטח של כ- 40 מ"ר ומרפסת גג בת 30 מ"ר עם נוף.

ניתן להגדיר זאת כנכס מורכב למכירה, אך פשוט מאד למגורים.
בפועל יש כאן חלון הזדמנויות לבעל מקצוע עצמאי, שיש כבר בבעלותו דירת מגורים אחת לפחות, בשווי של כמה מיליוני ש"ח.
זהו בדיוק הנכס המתאים לאלו שאינם רוצים להעמיס על עצמם דירת מגורים נוספת, לאור השינויים שחלו במס שבח, ויכולים להזדכות על המע"מ.
שוה בדיקה!

לפרטי  הנכס המלאים - לחצו כאן
עוד נכסים מעניינים ביפו 
לנכסים נוספים ביפו וליצירת קשר עם נדל"ן הים התיכון - לחצו כאן 
לא רשומים עדיין לניוזלטר? לחצו כאן
דירת גן אותנטית ומדהימה עם חצר ענקית בלב עג'מי במצב נדיר 5,650,000 ש"ח
דירה אותנטית מול חוף הריף ביפו, שילוב ישן וחדש עם נוף לים 3,000,000 ש"ח
פנטהאוז חדש בשוק הפשפשים עם מרפסת ונוף 3,900,000 ש"ח
דירה חדשה בפרויקט באוהאוס משוחזר ויפהפה דקה מרוטשילד בפחות מ- 1.6 מיליון ש"ח