לא ברור מה יעלה בגורל פרויקט יאפא ביפו ג', וניחוש על תוצאות מכרזים --- גיליון 41 תאריך 13.2.15

גיליון 41 תאריך 13.2.15

לא ברור מה יעלה בגורל פרויקט יאפא ביפו ג', וניחוש על תוצאות מכרזים פרויקט "יאפא" לרכישת דירות ב-10% הון עצמי ביפו ג' - לא פשוט מניתוח שערך כלכליסט למיזם מועדון "הבית האקדמי", אשר מטרתו מטרתו המוצהרת היא לאפשר לסטודנטים רכישת דירות ביפו ג' עם הון עצמי של 99,000 ₪, עולות תהיות רבות לגבי סיכויי מימושו לטענת כתבי כלכליסט, המיזם אשר מציע לסטודנטים לרכוש דירה ביפו במיליון ₪, עם הון עצמי של 100,000 ₪ נשמע טוב על הנייר, אך ייתקל בבעיות קשות ביישומו בשטח. על פניו, מדובר במסלול העוקף את הנחיות המחייבות של בנק ישראל, לפיהן שיעור המינוף לא יוכל לעלות על 75%, בעוד שבמיזם זה מציעים מינוף של עד 90% ומעלה. הפרקטיקה של נטילת הלוואה לצורך הצגת הון עצמי של 25% אפשרית אמנם מבחינה טכנית, אך כאן עולה הסוגיה השנייה, שעלולה לטרפד את התכנות המיזם. בספטמבר 2013 השית בנק ישראל מגבלה, האוסרת על הבנקים להעניק משכנתא, אשר ההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה נטו של נוטל המשכנתא. בפועל, הבנקים לא נוטים להעניק משכנתא העולה על 40% משכר נטו של הלווה. משכנתא של 750,000 ש"ח בתוספת 150,000 ₪ משמעה - החזר חודשי של כ- 5,000 ₪ בחודש, וזאת בתקופה בה הריבית במשק נמצאת בשפל חסר תקדים. לפיכך על הלווה יהיה להוכיח הכנסה חודשית נטו של כ- 12,000 ₪, או כ- 16,000 ₪ ברוטו, שאינהמקובלת בקרב ציבור הסטודנטים, בלשון המעטה. שילוב מספר סיכונים במשוואת נתונים, אשר הינם גבוליים ומעבר לכך, בתוך הלוואת משכנתא אחת, יגרום לרוב הבנקים שלא להעמיד את המשכנתא לטובת סטודנט צעיר, שאין לו הכנסה קבועה ורקע או עתיד פיננסיים ברורים. לפיכך עולות ספקות משמעותיים באם המיזם, אשר יצר גל התעניינות אדיר בקרב קהל המטרה שלו, אכן יוכל לצאת לפועל, במתכונתו הנוכחית, או שישמש יחסי ציבור לפרויקט בלבד ויימכר לבסוף בתנאים הרגילים. לכתבה המלאה באתר כלכליסט - לחצו כאן ניחושים לגבי תוצאות מכרזים אחרונים ביפו  ביקשנו ממומחי נדל"ן ביפו להעריך את תוצאות מכרזי הנדל"ן שהסתיימו השבוע, וטרם פורסמו תוצאותיהם. תקציר הנכס: מכרז חוזר לחצי מרתף בשטח של  39.20 מ"ר ועוד 3 מ"ר מדרגות ברחוב יפת 70, יפו. מחיר מינימום:312,000 ₪ +מע"מ. הניתוח של המומחים: המכרז הקודם נכשל, אך היה ללא מחיר מינימום. גם במחיר מינימום הנוכחי, שהינו זול לכאורה, יש עלויות שיפוץ, ובעיקר - קשיים מול השכנים במתחם. ניחוש במשפט אחד: לא הוגשו הצעות גם הפעם. תקציר הנכס: חדרון על הגג בשטח  16.40 מ"ר ברחוב ארליך 17, אליו מוצמד הגג במלואו ויתרת זכויות הבנייה שבחלקה. מחיר מינימום: 1,764,000 ₪ +מע"מ. הניתוח של המומחים: אזור מתפתח ומחיר בתחום הסביר, לבניית 2 יח"ד יפות. התנגדות השכנים לא היתה חריפה וחד משמעית. ניחוש במשפט אחד: הוגשה הצעה אחת קרובה מאד למחיר המינימום. תקציר הנכס: מגרש ברחוב יפת 133 בשטח של 771 מ"ר, בתוספת זכויות בנייה של 1,233 מ"ר שטחים עיקריים, 269 מ"ר שטחי שירות ועוד 617 מ"ר מרתפים. מחיר מינימום: 10,210,000 ₪ + מע"מ. הניתוח של המומחים: מחיר גבוה יחסית, פלישות של השכנים והתנגדות שכנים אקטיבית, כולל איומים מפחידים למדי. ניחוש במשפט אחד: לא הוגשו הצעות למכרז זה. לפרטי המכרז המלאים - לחצו כאן הצעות השבוע דירת גן שקטה ונעימה למכירה - במחיר ממש נוח במיוחד - דירת גן מקסימה השוכנת בינות עצים, לצד "גן השניים", במיקום מרכזי אך שקט ומיוחד בינות עצים, בלב יפו. שלושה חדרים, בשטח של כ-80 מ"ר ובגובה של כחצי קומה מעל הקרקע (פרטיות מלאה), בתוספת מרפסת צמודה גן בשטח של כ-80 מ"ר, מעלית וחניה תת קרקעית. מחיר: 2,600,000 ₪ לפרטי הנכס - לחצו כאן דירת קרקע שטופת שמש במתחם דנטה  למכירה - במתחם דנטה בלב יפו, דירת שלושה וחצי חדרים בשטח של כ-80 מ"ר, עם מרפסת שמש חמודה בשטח של כ-27 מ"ר. הזדמנות לרכישת דירת קרקע באזור מתפתח בליבה של יפו, קרוב ליהודה הימית ושדרות ירושלים, ובמרחק הליכה קצרה לשוק הפשפשים, יפו העתיקה והנמל. מחיר: 2,590,000 ₪0  לפרטי הנכס - לחצו כאן הדיל הטוב ביותר ביפו! למכירה - בפרויקט חדש ומגניב שייבנה ביפו - רכישה בטוחה מקבלן. דירת 3 חד' 68 מ"ר, מרפסת 7 מ"ר, חניה, מעלית ומחסן פרטי! ההצעה הכי טובה ביפו!!! מחיר: 1,587,499 ₪ לפרטי הנכס - לחצו כאן דירת גג מול הים להשכרה - למול נוף ים פתוח עוצר נשימה מאחורי רחוב קדם, דירת גג חדשה ארבעה חדרים במפלס אחד עם חניה מקורה ומעלית. מהסלון יציאה למרפסת הצופה לים בשטח של כ-30 מ"ר. שלושה חדרי שינה, אחד מהם ממ"ד. מהמרפסת יש עליה למרפסת גג בשטח של כ-30 מ"ר, עם נוף מהמם של 360 מעלות. המחיר ירד: 10,000 ₪ לפרטי הנכס - לחצו כאן עוד נכסים מעניינים ביפו לנכסים עממיים ביפו, בת ים ודרום ת"א, במחירים שאין בתל אביב - הן למגורים והן להשקעה - לחצו כאן לנכסים בסגנון מיוחד ונכסי יוקרה ביפו ובגוש דן - לחצו כאן  לא רשומים עדיין לניוזלטר? לחצו כאן לרשימת ה VIP לקבלת הודעות SMS לפני כולם - לחצו כאן יפו מכל כיוון

להתראות בגליון הבא של הניוזלטר YAFO.co.il מבית נדל"ן הים התיכון  © כל הזכויות שמורות ל- YAFO.co.il